滨河一期控制性详细规划调整说明

　　1 规划背景

　　1.1 概况

　　滨河一期位于乌海市海勃湾老城区西部，濒临乌海湖。(略)年委托上海市规划设计研究院编制《乌海市滨河区控制性详细规划》，规划自实施以来，较好的指导了乌海市滨河一期的城市建设，对促进新区发展、发挥与完善城市功能、改善人居环境以及促进全市经济社会健康发展都起到了积极作用。但该版控规是在上一版《总规》的指导下完成的，受其发展思路的限制，滨河一期的建设缺少对环山湖地区功能的考虑，发展定位只是将滨河一期作为乌海市新城区发展。(略)年《乌海市城总体规划》（(略)-(略)年）编制完成，将乌海市定位为“国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，内蒙古自治区西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的区域中心城市”。滨河一期作为环山湖地区的核心和先发地区，应更加注重文化、公共服务和旅游职能，注重从区域的角度分析滨河一期的重要性和战略地位。因此乌海市政府决定对滨河一期规划进行调整，并请中国城市规划设计研究院共同对滨河一期近十年的发展进行梳理和总结，着重完善市政、公共服务、旅游和文化设施，同时加强生态环境建设，达到激活滨河一期、凸显乌海城市特色、提升人气与价值，使滨河一期真正成为乌海市的带动示范地区。

　　1.2 规划范围

　　本次规划范围西至黄河，东以包兰铁路线为界，北起海北街，南至甘德尔河，总用地面积为9.(略)平方公里，城市建设用地面积为6.(略)平方公里。

　　1.3 规划依据

　　（一）《中华人民共和国城乡规划法》（(略)年）

　　（二）《城市规划编制办法》（(略)年）

　　（三）《城市居住区规划设计规范》（GB(略)—(略)）

　　（四）《城市用地分类与规划建设用地标准》

　　（五）《乌海市城市总体规划（(略)～(略)年）》

　　（六）国家、内蒙古自治区、乌海市其他相关法律、法规、规范和相关文件。

　　2调整规划

　　2.1定位定量

　　2.1.1城市结构演变对滨河一期的影响

　　乌海市域狭长，城镇建设用地以黄河生态走廊为轴带状分布，矿区依托煤炭资源分布分散布局，现在的海勃湾城区、乌达城区、海南城区都是在原有矿区的基础上发展起来的。(略)版总体规划编制时，乌海市是建设部工矿城市试点，当时黄河沿线有大量的基本农田，在“严格保护基本农田”的背景下和乌海城市发展动力不强的前提下，海勃湾的发展只控制在铁路以东地区。乌海在很长一段时间内和黄河的关系是“离河”状态。

　　经过近(略)年的发展，随着乌海以煤炭挖掘和煤化工为主的产业强劲发展，乌海的经济进入快速发展时期，城市的规模不断扩大，城市的需求也在日益增长，海勃湾城区向东和向南受山体的限制，向北受机场净空区的限制。同时随着城市实力的增强，摆脱原有矿业城市污染严重、环境恶劣、追求高品质的生活要求日益提高，城市向黄河发展势在必行。(略)版总体规划明确提出“构建黄河库区，城市向黄河靠拢”，主要的举措就是滨河一期的规划建设。乌海从“离河”时代进入“临河”时代。

　　黄河海勃湾水利枢纽库区的批准建设引起乌海城市布局结构性变化，(略)平方公里的水库将极大的改善乌海人居环境，正在实施的《乌海市城市总体规划》（(略)-(略)年）中规划城市空间结构是“中”字形结构。与南北狭长的行政区划相适应，以黄河生态走廊为南北向轴带，以环库区与甘德尔山的三个城区为核心，大型工业园区和其他功能用地沿黄河南北向带状组团式分布，形成“中”字带型核心组团式空间结构。其中规划环山湖核心发展区，以黄河海勃湾水利枢纽库区、甘德尔山与环绕它们的海勃湾、乌达、海南三个城区共同构成乌海市的核心发展区。乌海“环湖”时代的序幕已经拉开。

　　乌海的城市结构经过多年的发展，随着经济实力的增强和黄河海勃湾水利枢纽库区的即将建设，城市结构经历“离河→临河→环湖”发展。滨河一期的建设标志着临河时代的到来，同时也是乌海迎接环湖时代的先发地区，它建设的成败直接关系滨河二、三期和滨河西区的开发，具有高期望值、高认知度、示范性强、前瞻性强的特点。

　　2.1.2 滨河一期发展定位

　　《乌海市城市总体规划（(略)～(略)年）》中确定乌海市城市性质是：(略)

　　城市职能是：(略)

　　（1）国家能源与重工业基地

　　乌海地域及周边的交通区位优势与资源配置格局优势相结合，决定了此地域具有建设成为大型工业基地的优势条件，乌海市及周边工业产业的迅猛发展是这种优势条件的集中反映。乌海市应继续积极利用这种优势，承担起内蒙古自治区具有强大竞争力的工业基地的职能。

　　（2）中国沙漠特色旅游与服务基地

　　在城市产业转型升级的过程中，应大力推进城市特色建设与旅游产业发展，承担起蒙宁交界区域特色旅游与旅游服务基地的职能。

　　（3）“小三角”区域生活居住和综合性服务基地

　　乌海市是蒙宁交界区域的交通枢纽，城市人口与产业集聚规模最大，乌海市应充分发挥这一优势，承担起区域综合性服务基地的职能。在三大沙漠与周边大型工业园区的包围中，乌海市应加强生态建设与环境保护，建设生态绿洲型、山水宜居城市。

　　海勃湾城区是乌海市最大的人口聚集地、蒙宁交界区域公共服务中心和生活型物流中心、蒙文化与沙漠旅游基地。城区由铁路东部的老城区、铁路西部的沿黄河滨水地带、海北新区与甘德尔山前地带四大片区构成，滨河地带包括已开发的滨河一期和待开发的滨河二期、三期。

　　乌海的城市职能已经由单一的重化工业城市向区域服务基地、特色文化旅游名城和沿黄山水宜居城市等多职能复合的城市转变。滨河一期紧邻海勃湾旧城区，独特区位和场地资源特性决定了它应是城市未来多种功能集聚的核心空间，必须建设成为乌海市的城市品牌，必须成为新乌海的形象代表。因此我们认为对滨河一期的定位应为：(略)

　　其核心功能有以下几个方面：(略)

　　（1）活力文娱区：(略)

　　（2）魅力商业区：(略)

　　（3）特色办公区：(略)

　　（4）特色公共空间：(略)

　　2.1.3 滨河一期定量分析

　　(1)商业需求量分析

　　参考西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系：(略)

　　乌海(略)年的人均GDP为(略).(略)元，折算成美元为(略).(略)美元，城市化水平也已经达到(略)%以上，商业业态应该进入现代化、综合性阶段。因此，滨河一期商业业态选择应该是：(略)

　　滨河一期可参考开发模式有新加坡克拉码头和上海新天地。

　　新加坡克拉码头：(略)

　　上海新天地：(略)

　　(2)商务办公需求量分析

　　①商务办公现状

　　乌海现状商务办公楼有中国银行、农业银行、地矿大厦和移动公司4栋办公楼，总用地约3.3公顷；在建的有粤海金融、乌海银行和神华研发中心，总用地约3.6公顷。

　　②商务办公需求量预测

　　乌海尚未形成对大规模、市场化运作的高级别写字楼需求，但随着第三产业中小企业的发展，对中高档写字楼的需求必将显现。

　　预测一：(略)

　　预测二：(略)

　　综合考虑，全市需新增(略)万平方米的商务办公面积，其中滨河一期作为全市特色办公区，将新增(略)～(略)万平方米。容积率按2～2.5计算，占地约为5～(略)公顷。

　　③酒店需求量分析

　　(略)年乌海市旅游接待人数共(略).6万人次，全市旅游总收入共(略).(略)亿元。考虑到随着旅游开发日趋成熟，旅游设施日渐完善，乌海将吸引更多的旅游人口，参考乌海和内蒙古近几年旅游人口增长趋势，预计到(略)年乌海的旅游人数可达到(略)～(略)万，旅游的发展势必带动酒店的发展。当游客量从现状(略).6万增加到(略)～(略)万时，需要的床位数为(略)～(略)。滨河一期现有滨河国际、开元名都和伟胜国际酒店，应新建2～3个酒店。

　　2.2规划结构

　　2.2.1规划结构滨河一期调整规划确定的空间结构是“一带两主轴两次轴多中心”。

　　一带：(略)

　　两主轴：(略)

　　两次轴：(略)

　　多中心：(略)

　　2.2.2与原结构的对比

　　与原控规确定的空间结构进行了以下调整：

　　（1）将原控规中的“两主轴”调整为“一带两主轴”，增加了沿书法的功能主轴，结合该区的体育公园和市政府等设置为区域的行政体育功能主轴，增加了滨河一期与东部老城区的联系，同时将人流引导至滨河地带的商务办公、黄河风情街游憩地带，加强了东西向的联系。将滨河大道主轴调整为“滨水景观带”，明确其滨水的独特价值与特色功能。

　　（2）增加了两次轴，即火车站前和沿神华东街的功能次轴，对疏散火车站的大量人流起到重要作用，同时将人流从火车站门户空间导向滨河地带及坝上区域，增强了滨河地带的可达性，使得滨河景观最大限度地融入城市中；神华东街作为另一功能次轴，结合商务商业中心主要为市区服务，增强了东西向的联系。

　　（3）保留了原控规中的多中心结构，并对其进行了进一步的优化和调整，使其能更好地支撑区域服务基地的功能，结合黄河海勃湾水利枢纽工程在滨河地带形成了独具特色的城市景观，并且沿滨河大道设置了带型湿地游憩公园，中央商务公园结合水体、绿化等形成公共的开放空间，南部结合甘德尔河设置城市游憩绿带，充分体现了滨水城市的特色，提升了空间品质。

　　2.3用地功能调整

　　2.3.1功能布局调整

　　（1）用地功能调整

　　滨河一期用地功能调整主要集中在3个节点：(略)

　　（2）坝上地区用地功能调整

　　坝上地区是优化、提升滨河一期的最重要载体，总用地面积(略)公顷。通过分析可知，黄河海勃湾水利枢纽库区形成后，(略)米是水位淹没线，(略)米以下的区域将被全部淹没。(略)～(略)米是缓冲区，不适宜进行大规模的城市开发建设；(略)米以上区域是安全区，适宜进行商业、娱乐、商务办公的开发建设。本次规划在原有规划基础上保留大部分公园用地，其余用地调整为广场、酒店、商业用地，并增加公厕、加油站、市民服务中心和生态停车场用地，完善该地块的功能，引导和方便群众在滨水地区活动。

　　①(略)米以上的区域延续原有较为规整的道路肌理，增加以“书法”为主题的文化广场，与一路相隔的人民艺术中心结合形成滨河书法文化景观；北侧规划黄河风情街；西侧品牌酒店分别与该商业街和南侧商务中心形成两个半围合的滨水景观系统，结合环湖路的修建增加整个区域的亲水性。

　　②在黄河风情街北侧规划坝址公园，结合流域特色设计以黄河壮观的冰凌景象为基本元素，将场地与自然有机的结合，凸显大气的景观效。绿化种植采用分段打开，让黄河，场地景观，城市道路与行人产生紧密关系，将黄河引入城市之中。

　　2.3.2商务办公区用地功能调整

　　原有的商务办公区尺度过大，路网密度不足，公共空间过于开敞，不利于使用。在本规划中将商务办公区路网适当加密，每隔约(略)～(略)米设一条(略)米宽支路，路网加密可以增加商业临街面和路边停车位。通过对商业和商务办公需求量的分析，原有规划的商务办公量过大，规划的广场用地尺度过大，容易造成浪费且使用不便，本规划保留万晨东街北侧一处广场用地，其余根据需求调整为行政办公、旅馆业、商业用地和社会停车场库用地以及公共绿地。

　　2.3.3火车站地区用地功能调整

　　滨河一期乌海火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，未来乌海火车站西广场的建设将带动火车站周边地区的发展，本规划中完善火车站周边地区的功能，规划站前广场、公交枢纽和停车场用地，打通鸿达东街，以缓解火车站附近交通压力。同时增设旅馆和商业用地，将火车站地区建设成为一个辐射“小金三角”地区的交通枢纽。

　　滨河一期乌海火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，“丁”字路口过多，本规划打通团结路与四合木东街相连，增加道路的通达性；打通鸿达东街与世纪大道相连，方便滨河一期西部的居民与旧城区的联系；规划沿铁路建设支路，以缓解世纪大道交通压力；同时减少商业用地面积，增加幼儿园、医院、农贸市场、变电站和停车场用地，并将规划小学用地调整到四合木街以北，整合土地资源，改善火车站周边的人居环境。

　　2.3.4其他用地性质调整

　　（1）居住用地

　　原有居住用地形式较为单一，配套设施不足，且开发强度不能满足集约利用土地的需求。在本规划中将容积率较低的部分居住用地开发强度指标上调，同时根据需求融入商业用地、商住用地、服务设施用地等。

　　（2）文化娱乐设施用地

　　本次规划在滨河路西侧新增一处文化设施用地，调整后文化设施用地由原规划的(略).7公顷提高至(略).(略)公顷，进一步提高滨河一期的文化氛围，打造乌海及周边地区的文化中心。

　　（3）教育科研用地

　　与原控规相比，扩大了滨河一期高中用地范围，增加九年一贯制初中一座，并增加幼儿园和托儿所用地，使滨河一期义务教育设施更加完善；保持现有高等院校用地不变。

　　（4）医疗卫生用地

　　将妇幼保健院北侧用地预留为其发展用地，调整蒙中医院用地范围，其他现有医疗卫生用地不变。

　　（5）商业服务设施用地

　　针对原有控规中商业服务设施用地不足，致使一期活力不够的问题，结合现有居住用地周边可利用土地采用灵活布局的方式适当增加。

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